ERBENGEMEINSCHAFT: IMMOBILIE(N) GEERBT - WAS TUN?

In Deutschland werden nach Schätzungen von Finanzexperten jedes Jahr Vermögenswerte von etwa 420 Millarden EUR vererbt.

 

Darunter sind natürlich Immobilien, die testamentarisch oftmals an mehrere Familienmitglieder fallen.

Dieser Nachlass wird damit automatisch zum gemeinschaftlichen Vermögen aller Erben. Diese bilden zwangsweise eine Erbengemeinschaft, die nur gemeinsam über die Nachlassgegenstände verfügen kann.

 

Häufig machen die Immobilien wertmäßig die wichtigste Position eines Gesamterbes aus. Deshalb stellt sich hier für die Erbengemeinschaft die Frage: Was tun mit der ererbten Immobilie?

Unterschiedliche Interessen, Präferenzen und Lebensunterstände der einzelnen Erben machen in vielen Fälle solche Immobilien zu kniffligen Problemen - denn bei der Entscheidung, was geschehen sol,  ist Einstimmigkeit erforderlich!

 

 

DIE GROSSEN DREI: SELBST NUTZEN? - VERMIETEN? - VERKAUFEN?

 

 

SELBSTNUTZUNG
Möchte einer der Erben das Objekt selbst nutzen (z.B. als Wohnhaus oder auch gewerblich als Büro/Betrieb), so steht den Miterben eine angemessene Nutzungsentschädigung (in Höhe der ortsüblichen Miete) zu.
Diese Nutzungsentschädigung fliesst an die Erbengemeinschaft und steht den Miterben gemäß Ihres jeweiligen Erbanteils zu.
ACHTUNG: Hat die Erbengemeinschaft keine Mietzahlung gefordert und festgesetzt, dabei die Nutzung durch ein Mitglied der Erbengemeinschaft aber geduldet, kann sie rückwirkend keine Nutzungsentschädigung fordern.
 
 
VERMIETUNG
Wenn die Erben sich dafür entscheiden, den Besitz langfristig zu behalten, empfiehlt es sich für die Erbengemeinschaft, einen rechtsfähige Personengesellschaft zu gründen, mit dem Ziel, die Immobilie(n) zu vermieten/verpachten und zu verwalten. Die Personengesellschaft kann als juristische Person Miet- bzw. Pachtverträge schließen.
Auch hier fließen die Miet- und Pachteinnahmen den Erben entsprechend Ihrer jeweiligen Erbanteile zu.
 
 
VERKAUF
Da Mitglieder einer Erbengemeinschaft im Laufe der Zeit oftmals divergierende Vorstellungen über die weitere Verwendung von Haus- und Grundbesitz entwickeln und sich darüber nicht selten Diskussionen oder gar Streitigkeiten einstellen, entschliessen sich Erbengemeinschaften oftmals bald zur "Entzerrung" des gemeinsamen Immobilienvermögens. Ein Immobilienverkauf kann in solchen Fällen den "sauberen Schnitt" bedeuten.
 
Wichtig ist, dass die Veräußerung einer Nachlass-Immobilie nur bei Einstimmigkeit aller Erben zu guten Ergebnissen führt.
Hier empfiehlt sich die Einbindung eines erfahrenen Immobilienmaklers, der für die Erbengemeinschaft als Ganzes tätig wird.
Im ersten Schritt ist es wichtig, eine Immobilie fundiert zu bewerten, den Marktpreis/die Erlösmöglichkeiten zu ermitteln und alle Verkaufsaspekte mit der Erbengemeinschaft zu besprechen.
Wenn Einigkeit erzielt ist, wird im nächsten Schritt der Verkauf vorbereitet und bis zum Abschluss des notariellen Kaufvertrags und der Objektübergabe überwacht.
 
Wichtig ist, dass der Immobilienmakler im Auftrag aller Mitglieder der Erbengemeinschaft handelt, jeden Schritt der Vermarktung mit maximaler Transparenz abwickelt und alle Mitglieder der Erbengemeinschaft gleichermaßen informiert und einbindet.
 
APFELBACH IMMOBILIEN ist in den vergangenen Jahren wiederholt von Erbengemeinschaften mit dem Verkauf von Liegenschaften betraut worden. Neben professionellem Know-how sind hier insbesondere Fingerspitzengefühl, Diplomatie und Sorgfalt bei der internen Kommunikation die Garanten für Erfolg und Zufriedenheit aller Beteiligten am Ende des Verkaufsprozesses.
 
 
VORKAUFSRECHT
Grundsätzlich ist gesetzlich geregelt, dass jeder Miterbe ein Vorkaufsrecht für die ererbte Immobilie(n) ausüben kann.
Das Recht zum Vorkauf ist auf zwei Monate nach Beschluss des Verkaufs begrenzt. In dieser Zeit muss der Kaufvertrag unterzeichnet sein.
 
 
IMMOBILIEN-ÜBERNAHME - AUSZAHLUNG DER MITERBEN
Nicht selten übernimmt einer der Miterben eine Wohnimmobilie allein. In diesem Fall müssen die anderen Miterben ausgezahlt werden.
Dazu muss der Wert der Immobilie ermittelt werden; eine sachgerechte Immobilieneinwertung durch einen qualifizierten Immobilienmakler ist die Grundlage für ein solches Verfahren.

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